Uitspraken overdrachtsbelasting

Haarlem, Tuesday, October 1, 2013

Wanneer is 2% overdrachtsbelasting van toepassing en wanneer 6%. De rechter heeft recent in twee zaken uitspraak gedaan. In het eerste geval ging de zaak over een perceel grond naast een landelijke woning. In het tweede geval ging het om bouwgrond met de bestemming wonen, waar nog niet was gebouwd.

Naburig perceel geen aanhorigheid 
Het is bekend dat het overdrachtsbelastingtarief van 2% voor woningen ook geldt voor “aanhorigheden” die tot de woning (gaan) behoren. 

Of een perceel een aanhorigheid is bij een woning hangt af van de vraag of de aanhorigheid behoort bij de woning, bij de woning in gebruik is en aan de woning dienstbaar is. Of aan die eisen wordt voldaan, hangt af van omstandigheden zoals de afstand tussen het perceel en de woning en de bereikbaarheid van het perceel vanuit de woning. 

De Rechtbank heeft onlangs geoordeeld dat het feit dat een eigenaar zijn honden op het naburige perceel laat spelen en het feit dat een (relatief klein) deel van het perceel wordt gebruikt voor het verbouwen van groenten en fruit voor eigen gebruik niet maakt dat het hele perceel in gebruik bij de woning is. 

Daarnaast is voor de bereikbaarheid in deze zaak relevant dat het perceel en de woning van elkaar afgescheiden zijn door een sloot. Verder heeft de eigenaar aangegeven op enig moment schapen te hebben gehouden op het perceel. Tussen het houden van schapen en het gebruik van de woning staat geen functioneel verband, laat staan dat veehouderij dienstbaar is aan de woonfunctie. 

Tot slot oordeelt de Rechtbank dat voor de vraag of sprake is van een aanhorigheid niet relevant is dat de woning en het perceel voorheen aan één eigenaar toebehoorden en in één akte aan de huidige eigenaar zijn geleverd. 

In hoger beroep heeft het Hof het oordeel van de Rechtbank (dat in dit geval geen sprake is van een aanhorigheid die tot de woning behoort) bevestigd. Bij een levering zou dus het tarief van 6% verschuldigd zou zijn. 

Woning in aanbouw: 2% of 6% overdrachtsbelasting, of BTW? 
Zoals gezegd geldt het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% voor woningen; onroerende zaken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. De verlaging geldt daarnaast ook voor nieuwe woningen in aanbouw. 

Bij de totstandkoming van deze wet is bepaald dat er sprake is van een nieuwe woning in aanbouw als de fundering is aangebracht. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Grond die bestemd is voor nieuwbouw (een bouwperceel) is volgens de parlementaire geschiedenis in ieder geval niet aan te merken als woning. 

Volgens een koper van een bouwperceel is op zijn verkrijging tóch geen 6% maar 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Hij beroept zich hierbij op het gelijkheidsbeginsel. Hij heeft weliswaar geen woning verkregen, maar bij de aankoop van het perceel stond de bestemming ‘wonen’ al wel vast en in de akte van levering is ook bepaald dat hij op de grond een woning moest bouwen. Bij zijn verkrijging was het fundament van de woning echter nog niet aanwezig. 

De Advocaat-generaal stelt in zijn conclusie bij de uitspraak daarom dat geen sprake kan zijn van een woning in aanbouw. De wetgever bepaalt immers duidelijk dat het fundament aanwezig moet zijn wil sprake zijn van een woning in aanbouw. Voor de toepassing van het 2%-tarief wordt een ruime uitleg gegeven aan het begrip woning, namelijk ook voor woningen in aanbouw. 

De wetgever heeft echter de grens getrokken dat reeds een fundering voor een te bouwen woning in de grond moet liggen, wil het 2%-tarief van toepassing zijn; dat is dus een harde eis. 

Overigens wijst de Advocaat-generaal er terecht op dat grond is geleverd die ten tijde van de levering daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd. Gezien de uitspraak van de Hoge Raad van 7 juni 2013 had de levering dus belast moeten zijn met BTW. Zie hierover ook het artikel “Bouwterrein en BTW: recente ontwikkeling in de rechtspraak van de Hoge Raad”. 

terug naar het nieuwsoverzicht