Makelaar aansprakelijk voor afmetingen

Haarlem, Tuesday, November 5, 2013

NVM-makelaar X heeft jegens koper onrechtmatig gehandeld door het woonoppervlak van de woning niet volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie te berekenen. Makelaar X wordt aansprakelijk gesteld voor de schade die koper heeft geleden.

Feiten
In mei 2012 heeft de directeur van een vastgoedbedrijf, hierna te noemen ‘koper’, een appartement bezichtigd naar aanleiding van een advertentie op Funda. De NVM-makelaar, hierna te noemen ‘makelaar X’, heeft het appartement via de makelaarsbeurs en Funda aangeboden voor € 149.000 k.k. Op Funda stond vermeld dat het woonoppervlak 60 m² bedroeg. In de verkoopinformatie stond vermeld dat het woonoppervlak “ca. 60 m²” bedroeg.

Koper heeft op 11 juli 2012 het appartement gekocht voor € 110.000,-. Op 3 september 2012 is het appartement aan koper geleverd.

Nadat halverwege oktober 2012 de renovatiewerkzaamheden gereed waren, heeft koper vernomen dat de woning 51,9 m² groot was in plaats van 60 m², een verschil van 8,1 m².

Eiser koper verweer makelaar X
Koper eist een schadevergoeding. Koper is van mening dat hij er op mocht vertrouwen dat het door makelaar X opgegeven oppervlak van de woning volgens de meetinstructie was berekend. Makelaar X stelt daartegenover dat koper niet kenbaar heeft gemaakt dat het woonoppervlak voor haar van wezenlijk belang was. Daarnaast beroept makelaar X zich op het in de verhouding koper-verkoper geldende artikel 7:17 lid 6 BW, waarin is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Ten slotte beroept makelaar X zich op de omstandigheid dat hij geen aanleiding had om te twijfelen aan de in het NVM-register opgenomen woonoppervlak van (ca.) 60 m².

Beoordeling rechtbank
Volgens de rechtbank mocht koper er in beginsel op vertrouwen dat het door makelaar X opgegeven oppervlak van de woning volgens de meetinstructie was berekend. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar mag ook door derden zoals koper worden verwacht dat deze de door de NVM voorgeschreven meetinstructie volgt.

Het verweer van makelaar X dat koper voorafgaande aan de koop niet kenbaar heeft gemaakt dat het woonoppervlak voor haar van wezenlijk belang was, faalt. Bovendien heeft de directeur van makelaar X erkend dat voor koper, een vastgoedbedrijf, het woonoppervlak van een woning in verband met de aankoop een belangrijke factor is.

Het verweer van makelaar X op het in de verhouding koper-verkoper geldende artikel 7:17 lid 6 BW, kan makelaar X evenmin baten. Het wettelijk vermoeden wordt immers weggenomen door het feit dat koper mocht verwachten dat het woonoppervlak was berekend aan de hand van de door de NVM voorgeschreven meetinstructie.

De door de makelaar X aangedragen omstandigheid dat zij geen aanleiding had om te twijfelen aan de in het NVM-register opgenomen woonoppervlak van (ca.) 60 m² kan zij niet met succes aan koper tegenwerpen. Dat zij – naar achteraf blijkt ten onrechte – heeft vertrouwd op de juistheid van de gegevens uit het NVM-register komt in haar verhouding tot koper voor haar rekening en risico.

De omstandigheden van het geval brengen in het onderhavige geval mee dat makelaar X aansprakelijk is voor de schade die koper heeft geleden ten gevolge van de onjuiste opgave van het woonoppervlak. 

De rechtbank zal de schade schatten aan de hand van de door koper betaalde aankoopprijs, nu daarin alle factoren die voor koper aanleiding zijn geweest om tot aankoop over te gaan (dus niet alleen het woonoppervlak, maar ook de ligging, de staat van onderhoud e.d.) zijn verdisconteerd. De schade wordt vastgesteld aan de hand van de gemiddelde vierkante meterprijs vermenigvuldigd met het verschil tussen de opgegeven en de daadwerkelijke vierkante meters woonoppervlak.

De rechtbank veroordeelt makelaar X om aan koper te betalen een bedrag van € 12.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente. Eveneens wordt makelaar X veroordeelt in de proceskosten, in dit geval ruim € 3.000,-.

Commentaar
Waarom heeft koper verkoper niet  aansprakelijk gesteld voor de afwijking in het woonoppervlak? De aansprakelijkstelling zou naar alle waarschijnlijkheid zijn afgewezen. Partijen zijn immers in artikel 5.11 van de NVM-koopovereenkomst overeengekomen dat partijen geen rechten kunnen ontlenen aan het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte. Wellicht heeft koper daarom makelaar X aansprakelijk gesteld.

Voor zover bekend is dit de eerste civiele uitspraak waarin de meetinstructie een rol speelt. Bijzondere factor in deze zaak is dat partijen het er over eens waren dat voor deze koper (vastgoedbedrijf) het gebruiksoppervlakte wonen een belangrijke factor is in de aankoopafweging.

terug naar het nieuwsoverzicht