Aankoopmakelaar schendt zorgplicht wegens onthouden advies bouwkundige keuring

Haarlem, Tuesday, May 9, 2017

Op 6 maart 2017 heeft de Raad van Toezicht Oost uitspraak gedaan inzake de zorgplicht van de aankoopmakelaar. Centraal in deze uitspraak staat de vraag of de aankoopmakelaar een tuchtrechtelijk verwijt treft omdat hij de kopers niet heeft geadviseerd een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren.

De casus is als volgt. Kopers kopen eind 2013, onder begeleiding van een aankoopmakelaar, een jaren 70 woning. In de verkoopbrochure wordt gesproken van een ‘geheel gerenoveerde eigentijdse hoekwoning met garage, die voor een koper die geen grote klussen wil zo is te betrekken’. In de informatielijst wordt één en ander benadrukt met de verklaring van verkopers dat er geen gebreken aan de woning bekend zijn en dat er diverse reparaties, verbeteringen danwel vernieuwingen zijn uitgevoerd. Tot slot verklaren verkopers dat er de komende jaren geen reparaties of kosten te verwachten zijn.

Na de eigendomsoverdracht constateren kopers diverse gebreken aan de woning die zij halverwege 2014 kenbaar maken aan de verkoopmakelaar. Verkopers en kopers bereiken geen overeenstemming over de door kopers verlangde schadevergoeding. In mei 2015 wordt middels een bouwkundig rapport vastgesteld dat er sprake is van 18 gebreken aan de woning. De bouwkundige benadrukt dat slechts een aantal gebreken bij een regulier bouwkundig onderzoek mogelijk niet aan het licht zouden zijn gekomen, hiervoor was namelijk uitgebreider onderzoek nodig.

Kopers hebben de aankoopmakelaar in juni 2015 aansprakelijk gesteld vanwege het feit dat hij de kopers niet heeft geadviseerd een bouwkundige keuring van de woning te laten uitvoeren. De kopers zijn van mening dat de makelaar daardoor zijn zorgplicht heeft geschonden. De makelaar wijst de aansprakelijkheid van de hand. De tekst van de verkoopbrochure in combinatie met de antwoorden in de informatielijst konden volgens hem worden aangemerkt als een garantie door de verkopers aan kopers. Het afraden van een bouwkundig onderzoek is bovendien nooit aan de orde geweest. De makelaar geeft bovendien aan dat kopers zich ten aanzien van de gebreken dienen te wenden tot de verkopers.

De Tuchtrechter
De Raad van Toezicht heeft de klacht van kopers gegrond verklaard en geoordeeld dat de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. De Raad overweegt daartoe als volgt:

‘Voorop moet worden gesteld dat de NVM een algemene regel om bij elke aankoopbeslissing vooraf te adviseren om een bouwkundig onderzoek naar de staat van het koopobject te laten uitvoeren niet kent. Zulks is afhankelijk van de feiten en omstandigheden in elk concreet geval.

In het onderhavige geval gaat het om een woning die in de jaren zeventig is gebouwd en die bij visuele waarneming in goede staat verkeert en volgens de verkoopmakelaar in 2010 geheel is gerenoveerd. Als deskundig makelaar moet beklaagde ervan uitgaan dat in de loop van circa veertig jaar gebreken aan de woning zijn ontstaan. Evenwel is volgens de verkopend makelaar de woning in 2010 geheel gerenoveerd. Eerder ontstane gebreken kunnen daarin zijn hersteld of, mogelijk, visueel niet waarneembaar zijn. Het lag daarom op de weg van beklaagde als aankopend makelaar om naar de beweerdelijke renovatie informatie in te winnen en stukken op te vragen, teneinde op grond van die informatie en die stukken klagers te adviseren omtrent een uit te voeren bouwkundig onderzoek. Beklaagde heeft een en ander nagelaten. Het verwijt van klagers daarover is terecht’.

De makelaar heeft aangevoerd dat hij op grond van de informatie van de verkopers en hun verkoopmakelaar geen aanleiding zag om een bouwkundig onderzoek te adviseren. De Raad geeft hierover aan dat verkopers een mededelingsplicht hebben op basis van het Burgerlijk Wetboek.

Ten aanzien van de verkopend makelaar geldt volgens vaste tuchtrechtspraak dat deze naast de mededelingsplicht van zijn opdrachtgevers geen eigen onderzoeksplicht heeft, tenzij bij hem als deskundig makelaar gerede twijfel mocht bestaan aan de juistheid van een of meer onderdelen van de door zijn opdrachtgever verstrekte informatie. De informatie van de verkopend makelaar – hoe betrouwbaar die ook mocht zijn – kon beklaagde derhalve niet ontheffen van zijn eigen onderzoeksplicht als aankopend makelaar.

terug naar het nieuwsoverzicht