Kwartaalcijfers NVM

Haarlem, Tuesday, July 15, 2008

De Nederlandse woningmarkt ontwikkelt zich tegen het sentiment in toch stabiel. Sombere voorspellingen over de economie vertalen zich niet in lagere prijzen of een afnemende vraag. Dit constateert de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt in het tweede kwartaal van 2008, die vandaag is gepresenteerd. De prijs van de gemiddelde verkochte woning komt nu uit op 252.000 euro*, een stijging van 3,2 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2007. Ook het aantal verkopen blijft vrij constant. De NVM handhaaft dan ook haar eerdere prognose van een prijsstijging van 2 procent over heel 2008.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft zijn voorlopig.

Na een gematigd eerste kwartaal van 2008, toen er nauwelijks beweging zat in de prijzen, was er in het tweede kwartaal weer sprake van een flinke prijsstijging met 2,3 procent. De prijs van de gemiddelde verkochte woning kwam uit op 252.000 euro. Dit geeft aan dat er nog altijd een opwaartse lijn zit in de prijzen: ten opzichte van het tweede kwartaal van 2007 is het gemiddelde prijsniveau 3,2 procent hoger. De stijging van de prijs per vierkante meter viel met 1,7 procent ten opzichte van het eerste kwartaal iets lager uit. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs is ongeveer gelijk gebleven: gemiddeld zit de uiteindelijke transactieprijs 3,3 procent onder de vraagprijs. Het hoogste niveau dateert alweer uit 2004, toen de huizen voor 4,4 procent onder de vraagprijs werden verkocht.

Het aantal nieuw te koop gekomen huizen nam, zoals gebruikelijk in het voorjaar, toe in het tweede kwartaal van 2008 (+11 procent). Het aantal verkopen steeg met 13 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar. De verkoopquote steeg licht (+ 0,6 procentpunt, van 24,7 procent naar 25,3 procent), van alle in het kwartaal te koop staande woningen wordt een kwart nog in dat kwartaal verkocht. Het aantal te koop staande woningen nam met 9 procent toe. De gemiddelde tijd dat een woning te koop heeft gestaan, is met 5 procent afgenomen en komt uit op 78 dagen.

Stabiel eerste half jaar
Het aantal verkopen in het eerste half jaar van 2008 was 3,1 procent lager dan in dezelfde periode van 2007. In totaal zijn ruim 72.000 woningen verkocht. In het eerste half jaar is de prijs van de gemiddelde verkochte woning in totaal met 2,3 procent gestegen. Deze prijsstijging is volledig gerealiseerd in het tweede kwartaal.

Kadastercijfers minder actueel
Er is enige verwarring ontstaan in de markt over de woningmarktcijfers van het Kadaster over de maand mei. Deze zouden wijzen op een terugval in de prijs en verkoopaantallen in die maand. De cijfers van het Kadaster lopen echter achter op die van de NVM. De NVM meet namelijk het moment van verkoop terwijl het Kadaster de overdracht bij de notaris registreert, die vaak enkele maanden later plaatsvindt.

Geen reden tot pessimisme
Er is veel negatieve berichtgeving over de ontwikkeling van de economie. In enkele omringende landen is er sprake van zwaar weer op de woningmarkt, met fors teruglopende prijzen en afnemende verkopen. De NVM heeft vooralsnog geen aanwijzingen dat in Nederland eenzelfde situatie zal ontstaan. Het structureel tekort aan woningen op de Nederlandse markt, leidt ertoe dat de prijs en de vraag hoog blijven. Gelet op de ontwikkeling van de markt tot nu toe verwacht de NVM dat de prijsstijging over heel 2008 zal uitkomen op de eerder geraamde 2 procent.

Ger Hukker, voorzitter NVM, waarschuwt voor te veel pessimisme: “De recente cijfers over de economische groei, inflatie en consumentenvertrouwen zijn niet al te best, maar er zijn ook positieve ontwikkelingen. Door de krapte op de arbeidsmarkt krijgen we ook stijgende lonen die voor een deel de stijging van de huizenprijzen en de rente compenseren. Het lijkt erop alsof we elkaar met zijn allen in een dip praten, maar daar is nauwelijks reden toe. Juist nu is een goed moment om een huis te kopen.”

Betaalbaarheid blijft probleem
Hoewel de prijzen per regio kunnen verschillen, is de betaalbaarheid van woningen een blijvend probleem in Nederland. Een belangrijke zorg dus. Vergeleken met omringende landen betalen Nederlanders relatief veel meer geld om te wonen. Dit heeft deels te maken met de ongezonde situatie op de huizenmarkt, aldus NVM-voorzitter Ger Hukker: “Onze woningmarkt is ziek en zit op slot, mede door de steeds groter wordende kloof tussen de huur- en de koopwoningmarkt en gebrek aan kwalitatief nieuw aanbod. Er wordt te weinig gebouwd en wat er wordt gebouwd, voldoet vaak niet altijd aan de wensen van de potentiële kopers. Verder wordt de doorstroming in de koop- en huurmarkt belemmerd door goed bedoelde kunstmatige maatregelen als de hypotheekrenteaftrek voor koopwoningen, een melkkoe als de overdrachtsbelasting als tegenhanger en allerlei ook goed bedoelde vereveningsregelingen voor de huurmarkt. Daardoor kunnen mensen niet verhuizen die dat wel willen en komen onvoldoende starters aan een passende huur- of koopwoning.”

Met name de onderkant van de markt heeft het zwaar, niet in de laatste plaats door de oplopende rente. Zelfs voor tweeverdienende starters wordt het steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Ook nieuwbouwwoningen zijn relatief duur, deels vanwege de explosief stijgende materiaalkosten en de loonontwikkeling maar ook door de grondpolitiek die wordt toegepast. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De woningmarkt is ziek en niet zo’n beetje ook. Er is destijds in Beetsterzwaag bij het ondertekenen van het Regeerakkoord afgesproken om het onderwerp niet aan te raken, maar dat is eigenlijk niet langer houdbaar. Het is dan ook uitstekend dat het CPB een breed onderzoeksprogramma heeft gestart naar het functioneren van de woningmarkt. De eerste resultaten zijn inmiddels beschikbaar gekomen. Het is te hopen dat het kabinet het aandurft naar aanleiding van het door het CPB op te stellen advies het Regeerakkoord durft open te breken.”

Verschillen per regio: Amsterdam betaalt weer topprijs
De prijsverschillen per regio zijn nog altijd groot. Ook in het tweede kwartaal van 2008 zijn er forse verschillen tussen de 76 NVM-regio’s zichtbaar. In de meeste regio’s stijgt de prijs van de gemiddelde verkochte woning in dit kwartaal, maar er zijn ook regio’s waar de prijs opvallend daalt, zoals in de regio Zutphen.

Vooral de regio Amsterdam valt op door een prijsstijging van 5,3 procent. Het bedrag van 3.430 euro per vierkante meter voor een gemiddeld Amsterdams appartement is het hoogste in Nederland. Het is bijna twee keer zoveel als een appartement in Rotterdam (1.802 euro per vierkante meter ) en Den Haag (1.911 euro per vierkante meter). Het Nederlandse gemiddelde ligt op 2.341 euro per vierkantemeter.

Van de Nederlandse regio’s wordt in Amsterdam ook het meeste per vierkante meter betaald voor een tussenwoning, 2.681 euro, gevolgd door de regio Haarlem, 2.598 euro. Ook voor hoekwoningen is Amsterdam de duurste regio (2.770 euro), gevolgd door Haarlem (2.765 euro).

Meer onverkochte woningen in Randstad
De ontwikkeling van de markt in Randstad-Centrum wijkt duidelijk af van de overige delen van Nederland. Vooral de veel grotere instroom van nieuw te koop gekomen woningen op deze markt is opvallend. De uitzondering is Rotterdam, waar relatief minder woningen in aanbod komen. Omdat het aantal verkopen in de Randstad gelijk blijft, betekent dit een toename van 15 procent van het aantal te koop staande woningen ten opzichte van 9 procent voor de rest van Nederland.

Zwaar weer voor makelaardij?
De concurrentie op de makelaarsmarkt nam het afgelopen kwartaal verder toe. De marges staan onder grote druk, regelmatig verschijnen er berichten in de krant over makelaarskantoren die het hoofd niet boven water kunnen houden. Voor een deel is dit een onvermijdelijke ontwikkeling: was er in 2001 nog één makelaar op 10.000 woningen, nu is dat één op 3.500. Met een woningmarkt die op slot zit, is het dan ook niet verwonderlijk dat het aantal verkooptransacties per makelaarsvestiging terugloopt. De huidige prijzen- en kwaliteitsslag zal met name de minder presterende makelaars de kop kosten. De NVM-makelaar zal zijn toegevoegde waarde op het gebied van professionaliteit, vakkennis en dienstenaanbod moeten bewijzen. “Slechte makelaars zullen worden afgestraft maar een goede makelaar kan een goede prijs vragen. Dat zie je nu ook gebeuren, de consument wil namelijk wel betalen maar dan moet er ook voor gepresteerd worden. Er zijn gelukkig genoeg makelaars die dat in de praktijk waarmaken”, aldus NVM-voorzitter Ger Hukker.

Ondanks de gespannen situatie op de makelaarsmarkt neemt het marktaandeel van de NVM-makelaars toe. De vereniging verwelkomt maandelijks rond de 30 nieuwe leden.

terug naar het nieuwsoverzicht