Beleggingsmarkt herstellende

Haarlem, Tuesday, January 11, 2011

Volgens de voorlopige cijfers van Cushman & Wakefield is het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed in 2010 uitgekomen op EUR 5,15 miljard. Dit is een stijging van circa 45% vergeleken met het totaalvolume van 2009 maar nog steeds fors lager vergeleken met jaren voor de crisis.

In het afgelopen jaar bedroeg het totale beleggingsvolume in winkelvastgoed iets meer dan EUR 2,2 miljard en is hiermee het hoogst van alle commerciële vastgoedsectoren. Enkel in 2005 was het beleggingsvolume in winkelvastgoed hoger dan in 2010.

Het totale beleggingsvolume in de sector woningen bedroeg circa EUR 950 miljoen. Dit beleggingsvolume opgeteld bij het totaalvolume van commercieel vastgoed resulteert in een totaalvolume van EUR 6,1 miljard. Met name in het laatste kwartaal van 2010 zijn een aantal omvangrijke woningportefeuilles verkocht.

Sterke verbetering ten opzichte van 2009 maar nog lang niet op niveau 2005-2008
Volgens de voorlopige cijfers is het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed in 2010 uitgekomen op EUR 5,15 miljard. Het beleggingsvolume in het laatste kwartaal is uitgekomen op EUR 1,73 miljard en is hiermee het hoogste sinds het eerste kwartaal van 2008. Het beleggingsvolume in commercieel vastgoed van dit jaar is circa 45% hoger vergeleken met 2009 maar nog steeds lager vergeleken met de periode 2003-2009. Toen was het gemiddelde jaarlijkse beleggingsvolume bijna EUR 7 miljard en werd in 2007 een record beleggingsvolume van EUR 10,5 miljard geregistreerd.

Sinds het dieptepunt in het eerste kwartaal van 2009 is de markt weer duidelijk herstellende. Zo is de vraag naar goed product duidelijk toegenomen, zijn er weer (in beperkte mate) mogelijkheden in het verkrijgen van een financiering, staat de rente nog laag en staan de top aanvangsrendementen op sommige locaties weer onder druk. De markt is echter structureel veranderd. De marktactiviteit beperkt zich nagenoeg in zijn geheel tot het topproduct en de activiteit in secundair vastgoed blijft historisch laag. Het uitsluiten van zoveel mogelijk risico’s, de beperkte mogelijkheden in het verkrijgen van een financiering en de lage activiteit op de gebruikersmarkt spelen hier een belangrijke rol in.

Het totale geregistreerde beleggingsvolume is opgebouwd uit 385 transacties boven EUR 1 miljoen. Dit is een stijging van maar liefst 145 transacties vergeleken met 2009. In het afgelopen jaar was er met name een stijging van de transacties tussen de EUR 1-5 miljoen. Voornamelijk particuliere beleggers waren in dit segment actief. In het afgelopen jaar waren er 39 transacties groter dan EUR 30 miljoen. Dit is een stijging van bijna 60% vergeleken met 2009. Vier van de vijf grootste transacties in 2010 betroffen portefeuilleverkopen, waarvan drie winkelportefeuilles. Net zoals in 2008 en 2009 waren in het afgelopen jaar met name Nederlandse private en institutionele beleggers actief. De Duitse beleggers domineerden wederom de kantorenmarkt.

Sinds eind 2009 staan de aanvangsrendementen voor eersteklas vastgoed onder een lichte neerwaartse druk. Deze trend zette zich in de loop van 2010 in alle sectoren voort. De neerwaartse druk van de aanvangsrendementen gold echter enkel voor eersteklas vastgoed, dit type maakt slechts voor een beperkt deel uit van de Nederlandse markt. Voor secundair vastgoed zijn de aanvangsrendementen grotendeels op een hoger niveau gestabiliseerd.

Winkels: recordniveau beleggingen in winkelcentra
Het totale beleggingsvolume in winkelvastgoed bedroeg het afgelopen jaar EUR 2,227 miljard en is hiermee het hoogst van alle commerciële vastgoedsectoren. Traditioneel is het beleggingsvolume in kantoorruimte het hoogst. Het hoge beleggingsvolume in winkelvastgoed heeft grofweg twee oorzaken. Ten eerste is winkelvastgoed in onzekere tijden in het perspectief van menig belegger en financier een aantrekkelijke sector. Ten tweede heeft Unibail-Rodamco ook in 2010 zijn desinvesteringsbeleid doorgezet en hebben het afgelopen jaar meerdere omvangrijke portefeuilleverkopen plaatsgevonden.

Naast het hoogste volume van alle sectoren werden in het afgelopen jaar ook de meeste transacties in winkelvastgoed geregistreerd. Van de 138 geregistreerde winkelvastgoedtransacties waren er maarliefst zeventien boven EUR 30 miljoen. De grootste transactie in winkelvastgoed van het afgelopen jaar was de portefeuilleverkoop van een aantal winkelcentra van Unibail-Rodamco aan Wereldhave van in totaal EUR 207 miljoen. De grootste transactie van een solitair object betrof de verkoop aan Invesco van het winkelcentrum Entre Deux in Maastricht voor iets meer dan EUR 90 miljoen.

Van de verschillende subsectoren was het beleggingsvolume in winkelcentra het afgelopen jaar het hoogst. Met een totaalcijfer van EUR 1,575 miljard is dit zelfs het hoogste beleggingsvolume in winkelcentra ooit. Het gemiddelde jaarlijkse beleggingsvolume van winkelcentra van de periode 2005-2009 ligt op EUR 573 miljoen. De verkoop van meerdere winkelcentra van Unibail-Rodamco stuwden het beleggingscijfer omhoog. Daarnaast zijn in het afgelopen jaar een aanzienlijk aantal winkelcentra in de kleinere stadskernen verkocht.

De aanvangsrendementen voor winkelvastgoed in de zeven belangrijkste hoofdwinkelstraten zijn het afgelopen jaar met circa 30-35 basispunten gedaald en staan op een actueel niveau van 4,70%–5,40% (k.k.). Vergeleken met 2009 is de daling van de aanvangsrendementen wel gestabiliseerd. Winkelvastgoed op de belangrijkste hoofdwinkelstraten blijft voor menig belegger een topproduct. Emotie speelt hier vaak een belangrijke rol. In lijn met de populariteit van de winkelcentra zijn de aanvangsrendementen voor winkelcentra in de binnensteden met circa 50 basispunten gedaald naar een actueel niveau van 6,50%–7,00% (k.k.).

Kantoren: verkoop van solitaire kantoorobjecten domineert beleggingsvolume
In 2010 is in totaal EUR 2,180 miljard in kantoren belegd. Dit is een stijging van ruim 30% ten opzichte van 2009 maar nog steeds onder het gemiddelde beleggingsvolume van de periode 2005-2009. De zwakke gebruikermarkt is hier onder andere debet aan. Opvallend aan de samenstelling van het beleggingsvolume is dat het aantal portefeuilletransacties zeer laag is. Beleggers waren het afgelopen jaar enkel in topproduct geïnteresseerd. Aangezien beleggingsportefeuilles vaak niet aan de hoge beleggingseisen kunnen voldoen bleven deze verkooptransacties grotendeels uit. Van de vijftig grootste beleggingstransacties in kantoorruimte hadden er maar vijf betrekking op portefeuilleverkopen.

De grootste transactie van het afgelopen jaar was de aankoop door de RGD van het rechtbankencomplex Wilhelminahof op de Kop van Zuid in Rotterdam voor circa EUR 220 miljoen. Een andere grote transactie was de portefeuilleverkoop van ING REIM aan Ping Properties voor EUR 152 miljoen. De overige acht transacties boven EUR 30 miljoen bestonden allen uit de verkoop van solitaire kantoorobjecten met langlopende huurcontracten.

Duitse beleggers waren zoals te doen het afgelopen jaar in toenemende mate actief in de aankoop van eersteklas kantoorruimte. Deze partijen hebben na het dieptepunt van de crisis duidelijk de weg naar Nederland teruggevonden en zijn met name op zoek naar langverhuurde objecten met solvabele huurders in de grotere Nederlandse steden. De vier grootste solitaire kantoorobjecten zijn allen in het afgelopen jaar door Duitse beleggers aangekocht.

In 2010 was de neerwaartse druk van de aanvangsrendementen van kantoren het sterkst van alle sectoren. Op de vier belangrijkste kantoorlocaties in de Randstad zijn de aanvangsrendementen het afgelopen jaar gemiddeld met zestig basispunten gedaald. De top aanvangsrendementen die op de toplocaties in de vier grote steden gerealiseerd worden liggen momenteel rond 6,05%-6,60% (k.k.).

Bedrijfsruimte: mismatch tussen beleggingscriteria en huisvestingseisen gebruiker
Het beleggingsvolume in bedrijfsruimte is in 2010 uitgekomen op EUR 601 miljoen. Dit is een stijging van bijna 4% ten opzichte van 2009. Het herstel van het beleggingsvolume in deze sector loopt achter vergeleken met de overige sectoren. De belangrijkste oorzaak hiervan ligt in het feit dat het aantal grootschalige beleggingstransacties sinds de crisis niet significant is toegenomen.

Het beperkte aantal omvangrijke transacties wordt voornamelijk veroorzaakt door het gebrek aan top beleggingsproduct en niet vanwege desinteresse van beleggers voor de bedrijfsmatige sector. Voor een belegger is een top beleggingsproduct: een langjarig verhuurd nieuwbouw logistiek complex op een logistieke hotspot. Er bestaat een schaarste omdat veel logistieke dienstverleners (nog) niet overgaan tot nieuwbouw aangezien in hun huidige bedrijfshuisvesting vaak nog veel leegstand verborgen zit. Bovendien is het een trend dat gebruikers steeds meer back-to-back overeenkomsten verkiezen boven langjarige huurovereenkomsten. Het beperkte aantal nieuwbouwontwikkelingen en de verdere opkomst van de back-to-back overeenkomsten zorgen ervoor dat er een discrepantie is tussen de vraag van een belegger en de huisvestingsoverwegingen van een gebruiker.

Van de circa 100 geregistreerde beleggingstransacties in bedrijfsruimte lagen 67 tussen de EUR 1-5 miljoen. De grootste transactie in deze sector is de aankoop van DEKA Immobilien welke een logistiek complex betreft van bijna 58.000 m² in Venray voor EUR 38,5 miljoen.

In 2010 stonden de top aanvangsrendementen onder een lichte neerwaartse druk. Ondanks het beperkte aantal transacties blijven de moderne logistieke complexen op de Nederlandse logistieke hotspots het meest interessante product. Hier worden dan ook top aanvangsrendementen gerealiseerd tussen 7,70-8,00% (k.k.).

Hotels & leisure: beperkt herstel beleggingstransacties
In 2010 is EUR 143 miljoen belegd in de sectoren Hotels & Leisure. Het aantal beleggingen in Hotels & Leisure is in de loop van 2008 fors gedaald en deze markt is sindsdien zeer licht herstellende. De grootste transactie van het afgelopen jaar was de transactie van het in mei 2009 failliet verklaarde Holiday Inn Schiphol van in totaal EUR 30 miljoen. Een andere significante transactie vond eind 2010 plaats en betrof de verkoop van het hotel Amsterdam Symphony met 205 hotelkamers op de Amsterdamse Zuidas voor EUR 28,5 miljoen.

terug naar het nieuwsoverzicht