Aanbodzijde in kaart gebracht

Haarlem, Sunday, June 7, 2009

Het eerste kwartaal van 2009 liet een verdere verslechtering van de woningmarkt zien. Het aantal verkochte woningen lag ruim 40% lager dan een jaar geleden en de prijs van een woning lag gemiddeld bijna 5% lager. Wat betekent dit voor de aanbodzijde van de markt en welke ontwikkelingen zien we hier?

Aantal woningen in aanbod

Het aantal woningen dat aangeboden wordt op de woningmarkt is vanaf het eerste kwartaal van 2008 sterk toegenomen (zie figuur 1). Stonden begin 2008 nog 87.000 woningen in aanbod, begin 2009 is dit aantal met een derde toegenomen tot 116.000. Van de verschillende woningtypen laten appartementen de sterkste stijging zien; vergeleken met een jaar geleden staan er nu ruim 41% meer appartementen te koop, meer dan 30.000 in totaal.

Figuur 1: Aantal woningen in aanbod 2000-2009



Vraagprijzen en looptijden

Met een dergelijke sterke stijging van het aanbod kan het niet anders zijn dan dat dit invloed heeft op de prijzen. We zien inderdaad dat de ontwikkeling van de gemiddelde vraagprijs van een woning stagneert. De prijs waarmee een woning op de markt in aanbod staat was vorig jaar 296 duizend euro, op dit moment is dat 304 duizend euro (+ 4%). Vorig kwartaal echter was dit nog 305 duizend euro. De vraagprijs stijgt dus niet verder door, maar loopt iets terug.

Met een groeiend woningaanbod zien we ook dat de tijd in dagen dat een woning te koop staat toeneemt. In de afgelopen jaren lag deze looptijd van het aanbod op gemiddeld 125 dagen. In het vierde kwartaal van 2008 was dit 139 dagen en in het eerste kwartaal is dit gestegen naar 170 dagen (zie figuur 2). Een stijging van 25% ten opzichte van vorig jaar.

Figuur 2: Looptijd van het aanbod (in dagen) 2005-2009



Bestaand aanbod en nieuw aanbod

Wanneer we op een bepaald moment (bijvoorbeeld een kwartaal) naar het aanbod kijken, kunnen we een onderscheid maken tussen alle woningen die op dat moment in aanbod staan en woningen die dat kwartaal nieuw in aanbod komen. Door specifiek naar het nieuwe aanbod te kijken zien we welke recente ontwikkelingen zich voordoen aan de aanbodzijde van de markt (zie ook de NVM Vijvermodellen op de site).

Figuur 3 laat de ontwikkeling zien van het totale aanbod versus de woningen die in een kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Het totale aanbod neemt dus toe, maar het aantal nieuw aangeboden woningen neemt sterk af. De grafiek laat zien dat het eerste kwartaal altijd een minder kwartaal is, maar dat dit nu in nog sterkere mate geldt: 30% minder nieuw aanbod in vergelijking met vorig kwartaal, 12% minder in vergelijking met vorig jaar. Het lijkt erop dat men in deze tijd niet alleen afwachtend is ten aanzien van het kopen van een woning, maar ook terughoudend is met het te koopzetten van de huidige woning.

Figuur 3: Aantal woningen totaal in aanbod vs nieuw in aanbod



Vraagprijzen van nieuw aanbod

De eerder genoemde vraagprijsdaling van het totale aanbod zien we nog sterker terug in het nieuwe aanbod. Waar de prijzen van bestaand aanbod stagneren, zien we voor het nieuwe aanbod een prijsdaling: 6% lagere vraagprijzen t.o.v. vorig kwartaal. De markt reageert dus duidelijk op de verslechterde situatie door nieuw aanbod met een lagere prijs in de markt te zetten.

Figuur 4: Vraagprijzen van bestaand en nieuw aanbod


Verkoopquotes

Tot slot bieden de verkoopquotes inzicht in de snelheid waarmee woningen op de markt verkocht worden, waarbij ook weer een onderscheid gemaakt wordt naar het bestaande en het nieuwe aanbod (zie de site voor de Verkoopquotes). Figuur 5 laat de ontwikkeling zien van de afgelopen jaren, waarbij weergegeven wordt hoeveel procent van de in aanbod staande woningen binnen een kwartaal wordt verkocht.

Figuur 5: Verkoopquotes bestaand en nieuw aanbod



Twee ontwikkelingen vallen op: Het percentage van de in aanbod staande woningen dat binnen een kwartaal wordt verkocht is hard teruggelopen en ligt inmiddels meer dan de helft lager dan andere jaren. Dit geldt voor zowel het bestaande als het nieuwe aanbod. Dit toont eens te meer aan dat de doorstroming op de woningmarkt momenteel ver te zoeken is.

Ten tweede is het verschil tussen bestaand en nieuw aanbod bijna verdwenen. Nieuw aanbod, dat een lagere vraagprijs kent, is meer marktconform geprijsd. Een scherpe vraagprijs loont dus. Verder wordt kwalitatief goed aanbod nog wel verkocht, in tegenstelling tot ouder en minder courant aanbod.

terug naar het nieuwsoverzicht